在城市快速发展的大背景下，越来越多的城市面临土地资源紧张、土地成本攀升等制约城市产业发展的问题。此外，目前以生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等科技含量较高的科创产业成为经济发展的新动能，从而在产业定位、产业结构、物理空间、运营服务等方面，对城市的产业空间规划提出了新的要求。由此，“工业上楼”应运而生。作为一种不同于传统工业厂房模式，而是转为在高层建筑中进行企业的生产、办公、研发、设计的都市型工业楼宇模式，工业上楼通过提高工业用地容积率，有效提升了工业用地的利用效率，近年来在越来越多的城市得到重视和实践。本文将通过解构工业上楼的定义、优势、产业选择、典型案例等，剖析工业上楼实施的要点所在。

　　“工业上楼”指的是把重量比较轻且震动小的生产设备转移到高层，实现立体式开发的产业发展理念。该理念2016年首先在深圳提出，深圳第一次将新一代信息技术、人工智能等高端产业的研发生产环节搬进了摩天大楼。在深圳开发出首例后，周边城市纷纷效仿，同处大湾区的东莞、佛山、广州，甚至北方的青岛等开始迈上工业上楼的发展台阶。当前市场上一般将工业上楼描述为高度超过24米、或者层级达到6层及以上的高层厂房（或称之为高层工业楼宇）。

　　工业上楼是在制造业高质量发展新格局和制造业空间资源紧缺背景下，城市空间形态的创新和突破。对政府、开发主体、入驻企业来说，都是一次抓住空间变革红利的好时机。

　　对于政府来说，工业上楼能有效提升土地利用率和产业承载力，成倍提高亩均产值和税收，还可以通过打造新型摩天工厂，改善原有建筑空间和环境品质，提升城市形象面貌。此外，工业上楼还可以在垂直空间中形成“楼上楼下创新创业综合体”，形成上下游产业链，发挥产业就近协同效应，从而促进产业升级。

　　对于园区开发主体来说，工业上楼作为产业园区中的全新探索，政府在多方面进行政策扶持，J9九游会 - 真人游戏第一品牌开发企业可以以更低的成本获取土地，还可以享受较好融资政策，同时，开发主体可以借工业上楼的契机，拓展深耕高端制造业。

　　对于园区企业来说，工业上楼的园区平台和垂直空间即可形成企业上下游配套，有利于入驻企业间协同发展、资源共享、实现双赢。

　　同时，工业上楼有助于打造一个功能复合、运作规范的产业园区，通过搭建集成化、统筹化的运营服务功能，有效降低企业的综合运营成本。

　　虽然工业上楼优势众多，但在实施过程中，也存在颇多制约因素，主要归纳为三大方面限制：

　　设计限制：工业生产过程中，比较大型的设备由于自身的重量、体积问题对楼层的承重与层高提出了更高要求，因此，高层工业厂房的安全问题需要摆在首位。高层工业厂房在规划容积率、建筑层高、楼板荷载、柱网间距、生产辅助设施等建筑工艺上，与传统工业厂房相比标准要高得多，对于配套服务设施等建设也要进行更加合理完善的设计。J9九游会 - 真人游戏第一品牌

　　产业限制：上楼产业最好是“精密小轻”产业，产业要符合轻型生产、环保型、低能耗等特征，生产工业流程要相对简单，对室内空间尺度要求较小，内部物流管线较少。总结来看，工业上楼的企业要能够将重量较轻、震动小的生产设备迁移至高层，如高端智能制造业，包括工业互联网、智能装备及机器人、物联网等企业等。

　　环境限制：部分企业由于生产条件较为苛刻，不适合在高层厂房进行生产活动。例如，生物制药方面的企业对于环境的要求比较突出，制药的厂房需要无菌无尘的密闭生产空间，对周围的环境极为敏感，同时对楼层内的排气排水等管道设施的布设、楼层层高也有比较高的要求，因而不适合同其他工业生产放在同一栋大楼里。

　　为破解工业上楼诸多限制，推动工业上楼落地实施，缓解土地紧缺和工业扩张的压力，中央及各地政府纷纷出台工业上楼的政策和规范。

　　其实，早在2005年我国即引入工业上楼模式，以深圳为代表的珠三角地区率先示范应用，而后带动长三角、环渤海等地区逐步探索，呈现由沿海城市逐步往内陆发展的趋势。其中，以珠三角、长三角等地区的沿海城市为首，深圳、佛山、东莞、中山、青岛、苏州、杭州、嘉兴等多地政府已相继出台工业上楼相关政策，积极探索与实践工业上楼的发展新模式。其中，佛山、深圳、青岛在2018-2019年便已出台工业上楼相关细则，对工业上楼建筑的层数、层高、建筑高度、单体建筑体量、承重、容积率及建筑设计要点等方面的具体指标有了不同程度的规范。

　　从各地政府出台政策的层面来看，主要包含以下四个维度的鼓励性指引和限制性要求：

　　1.开发建设基本要求：政策均鼓励项目利用城市更新的机会探索工业上楼模式，且从土地开发面积、容积率限制、是否符合“工改工”三个维度对工业上楼限定了详细的开发要求。

　　2.产品构成及开发模式标准化：确定产品比例（如生产空间和配套设施占比 )、各物业自持及租售比例、分割转让条件等。

　　3.建筑标准化：为确保工业上楼落地实施，在工业上楼建筑设计指南方面，对荷载、层高、货梯、卸货平台、柱距、垂直物流等作出相关规定，为建设高标准工业大厦提供全面、系统、科学的技术引导。

　　4.导向型扶持政策：在符合“轻型生产、环保型、低能耗”特征基础上，结合城市区域的未来产业导向，对满足工业上楼标准的产业园区的开发主体和入驻企业进行奖励扶持。

　　由于工业上楼在产业选择上存在一定限制，并不是所有企业都适合上楼。比如有些工业生产要用到大型机器设备或重型起重运输设备，或者生产的产品体积重量很大，让这些企业上楼就不现实。此外，企业生产所产生的噪音、污染、辐射等也是能否上楼必须考虑的因素。

　　因此，在综合考虑环保安全、减振隔振、工艺需求、垂直交通、设备载重5个要素，以及参考《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南 》等规范，可以进一步分析哪些行业可以上楼。

　　从环保安全来看，对环境基本无干扰和污染的或有微量干扰和污染的产业适宜上楼，有严重干扰和污染的产业不适宜上楼。因此，使用、储存危化品的行业和生产过程容易发生火灾隐患的行业不建议上楼。

　　从减振隔振来看，因高层建筑易产生共振，会对精密机器或仪表设备造成影响，因此对生产工艺无独立基础要求和生产工艺加工非高精度要求的行

　　从工艺需求来看，受工业上楼厂房面积大小的限制，不宜为生产线尺寸较大的流程式生产的行业。

　　从垂直交通来看，垂直空间运输载重不宜过大，原材料或生产成品单件重量是否≤3吨或原材料或成品单件尺寸是否≤（长*宽*高）2.5m*3m*2.2m（即能进入货梯）就成为能否上楼的关键。

　　从设备载重来看，厂房楼板承重不宜过高，其核心生产设备重量是否≤1T/㎡也成为能否上楼的考察点。

　　通过分析，可梳理出重点鼓励上楼产业主要以通信电子类为主，各类通信设备、智能终端、智能装备、医疗器械因其设备与产品体级不大、重量较轻、零部件组装环节多的特点非常适合上楼，此外仪器仪表、生物医药、纺织服装行业的部分领域也同样适合上楼。

　　作为首批实践工业上楼的城市，珠三角地区和环渤海地区已经通过实践建设了一批比较成熟的项目，如深圳的全至科技创新园、东莞的松湖·智谷、山东的联东U谷·城阳夏庄智造园等项目，并以此推动城市的产业空间提质增效，加快推动产业转型并实现产城融合。

　　全至科技创新园前身为茅洲山工业园，地处深圳边缘地带，占地5公顷。园区改造前为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造行业，企业规模偏小，缺乏核心技术和竞争力。2011年，茅洲山工业园启动改造工程，拆除部分厂房，建设高层厂房，通过工业上楼实现了园区原地提升，工业空间从原来5万平方米拓展至13万平方米，园区主导产业转变为机器人和智能装备产业。

　　园区内的科创大厦是典型的工业上楼产品，地上高23层，地下2层，每个单元设立独立茶水间、洗手间，企业可以在前端做研发和办公，在后端做生产，满足高端智能制造企业的研发生产一体化需求。

　　松湖智谷产业园总规划面积1500亩，将打造成180万平方米产城融合的生态智造新城。园区定位以智造智造和电子信息为核心产业，构筑企业生产、研发、中试、配套、展销、办公等全生态链。松山湖智谷一期总建筑面积（不含地下车库）为77万平方米，平均容积率为3.75。其中，厂房建筑总面积约49.5万平方米，占比70%，以智能制造产业用房为主导，核心模式是实现智能制造的工业上楼。松湖智谷工业上楼产品具有两大优势特征：

　　1.产品设计前瞻性。潜在升级转型的空间——摩天工厂外面是玻璃幕墙，里面每一层，每300平米都做了洗手间的管道预埋，将来可改写字楼。

　　2.产权分割销售政策。享受50年独立红本产权分割销售，分割销售到套，每层最多可以分成7个单元独立出证。

　　联东U谷·城阳夏庄智造园是山东省首家高层工业楼宇项目、城阳区标杆项目，规划总建筑面积约15万平方米，其中一期夏庄智造园，建筑面积9.6万平方米；二期国际企业港规划建筑面积5.4万平方米，总投资约6亿元，预计全部投产后实现产值约10亿元。项目定位于产业综合体项目，主要建设研发中试楼、标准厂房、配套设施等业态，主力产品为600-6000平方米的多重体量、多种空间，以智能制造、电子信息、生物医药等战略新兴产业为主导产业。

　　长期以来，厦门市存在土地资源稀缺、工业厂房用地供应不足，工业用地出让金无法覆盖收储成本等问题，为释放更多产业发展空间，提高工业用地出让收入，实现国土空间集约、功能复合目标，有必要深入探究工业上楼的实施路径。为做好此项工作，建议市、区两级有关部门组织调研组前往发展相对成熟的深圳、东莞、佛山等珠三角地区开展调研学习，实地考察探访深圳全至科技创新园、东莞松湖·智谷、佛山华南创谷等项目，并着重关注以下几个问题：

　　综合各大城市的工业上楼政策，工业上楼用地容积率一般为2.0-5.0左右，新出让的工业上楼土地价款按建筑面积计算，可适当增加土地出让收入以覆盖工业用地土地收储成本。但为鼓励企业上楼，对现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，可考虑不再增收土地价款。如上海印发的《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》中，规定存量工业和仓储用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。

　　在工业上楼用地政策方面，深圳、东莞、江苏等地正积极推进工业上楼混合产业用地模式，即在同一宗土地上兼容多种用途，灵活分割物业产权等，有助于鼓励企业的投资行为。如深圳的全至科技创新园，建设了一栋23层高标准厂房、三栋5层研发办公楼、一栋人才公寓、一栋综合配套楼。厦门市在今年已经出台了《厦门市混合产业用地试点工作方案》，鼓励探索土地用途混合利用和灵活转换，进一步完善产业用地的住房、教育、医疗等配套设施条件。因此，厦门市在探索工业上楼政策过程中，可重点结合混合产业用地。

　　厦门市于近期印发的《厦门市促进低效工业用地再开发改造政策指引》中提到“鼓励定制改造”“支持地块连片开发改造”，这与工业上楼可同步实施，发挥政策联动效应。

　　工业上楼的建筑标准关系建筑空间的安全要求，以及生产空间保障，是制定工业上楼操作指引和空间规划的重点。明确包括容积率、标准层面积、层高、层数、承重能力、卸货场地等指标。同时，依据工业上楼园区的实践，优化公共设施、增加绿化率，并明确园区企业的上卸货和货柜车运输要求，兼顾各种业态的协 调发展，保障空间的生产适宜性。

　　工业上楼可以提高工业空间的利用效率，但由于受限于高层楼宇的承重，上楼企业一般适合生产设备较轻、生产过程噪音与污染较小，并且在产业生产过程中震动较小的高端制造业，如《深圳市宝安区工业上楼指引（试行）》中，要求在产业选择上，鼓励高端制造产业 入驻，迎合城市未来重点产业布局，优化产业结构。因此，厦门市在选择工业上楼产业过程中，应重点关注高端制造产业，包括生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。

　　建议设立工业上楼专项资金，针对上楼意愿不强、不愿改变的企业，通过对入驻企业、投资企业、运营机构等的奖励和补贴。重点引导和鼓励园区运营机构产业链招商，引进上下游产品服务项目及公共服务项目，打造企业社区；做好软服务，对厂房租金、公摊面积、水费电费、电力增容、电梯使用等给予引导；鼓励运 营机构专业化，加强从业人才培训培养，按照产业链招商，保障工业上楼的园区资源集约利用，降低运营成本。

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