因为规划能否落地，什么时候落地，多大程度落地都影响了居住的体验和房产最终的价值。

　　过去的20年，上海最成功的片区几乎都是少数几个高水平的开发商打造的，比如瑞安房地产的新天地、瑞虹新城，还有香港置地开发的徐汇滨江等等。

　　当然也有一些不靠谱的开发商，比如某香港开发商长江实业的高尚领域项目，显著拖后了真如副中心的建设速度。

　　金桥集团作为成立于1990年的老牌大型国有企业，是落实“七朵金花”规划的核心主体，有实力，更有耐力。

　　土地是规划落地的核心。大虹桥的规划能够在短短十年间快速建成，很大程度上得益于不遗余力的解决了土地的问题。

　　相比之下，一些建立在成熟地区的规划往往因为动拆迁困难，很难腾出土地进行开发。比如宝山的吴淞创新城规划，大量的待落地项目位于建成地区，土地整理的成本和速度都不可控，规划落地的不确定性就大幅增加了。

　　而金桥集团作为为了“承担国家级开发区上海金桥出口加工区开发建设任务”而设立的企业，全面负责金桥开发区27平方公里范围内的土地开发、基础建设、招商引资、产业发展和功能配套。

　　简单来说就是大家最为担心的“烂尾”和品质下降的问题，比如杨浦区八埭头、徐汇宝能公馆1288等等，都是开发商资金链条难以为继，影响了片区规划的整体落地。

　　早在2020年，金桥开发区的总产值就已经突破了2500亿元，同年整个杨浦区全区的GDP也只有2100亿元。

　　金桥开发区的大量办公、研发、工业建筑都是由金桥集团持有的，也就是说依靠持续稳定的租金收入，就足以源源不断地为这“七朵金花”的建设“输血”。

　　所以，金桥集团作为一个靠谱的开发商，既持有了大量的土地，也掌握了足够的财力，规划落地自然很“稳”。

　　简单来说，这“七朵金花”是金桥集团掌握的土地中，最优质的7个区域，未来将以最高的标准打造成高水平的公共活动中心和居住区。

　　举个例子，我们从金桥开发区的详细规划中就可以看出，“七朵金花”中的三个：金环（金桥副中心）、金鼎、金湾都是开发区里交通条件、生态环境、城市界面最好地区。

　　这些地区规模适中，规划的用地都是以商业、商办和居住为主，可以说是为整个开发区服务的公共中心和高品质居住区。

　　今天的金桥之所以能规划“七朵金花”，最为重要的支撑就是金桥开发区早已不是曾经大量加工业集聚的工业区了，而是以研发为引领的高品质开发区。

　　产业上最具代表的是机器人制造、视频通讯和智能汽车等，并不涉及传统高污染的化工、粗加工、重型机械等等污染严重的产业。

　　管理部门的环境评价标准也是非常高的。黄浦江边的金滩、唐镇的金城和金谷、临港滴水湖周边的金港也都是如此。

　　金桥开发区的城市界面整体上非常干净整洁，尤其是金桥副中心和碧云国际社区，都是按照国际标准进行统一规划、统一建造、统一管理的，城市形象甚至可以与浦西精品地段相媲美。

　　总的来看，金桥开发区无论是产值、税收都在上海市开发区中稳居前3位。企业自然也有很高的水平，比如背靠通信方面的中国移动的咪咕视频以及央广视讯等均在此落位。

　　此外“七朵金花”范围内基本聚集了上海最大的科技企业，包括阿里云、特斯拉等等。更重要的是，上述企业的上下游产业也有极强的带动作用，能级也非常高。

　　上述企业作为各自行业内的领军企业，员工的素质和收入都是超一流的。更重要的是金桥范围内还有大量的研发机构，比如中国移动上海研究院、诺基亚贝尔等，用人门槛基本都是硕士、博士起步。

　　因此，在金桥周边置业的也将以高素质高收入的群体为主。当然了，参考碧云国际社区的经验，依靠临近保税区的优势，也可能会有外籍人士入住。

　　总之，金桥这“七朵金花”无论是城市界面、企业能级、人群素质（自然也包括购买力）都是非常有吸引力的。

　　金滩，也就是曾经的沪东船厂地区，被明确列入了《一江一河十四五规划》的前期储备重点区块之中。

　　也就是要启动沪东船厂、沪东重机搬迁工作，并同步启动更新开发研究和滨江岸线贯通。对高桥港南片区和居家桥路以西区域的规划要求同样是围绕工厂搬迁、土地收储和滨江岸线贯通。

　　所以，我们可以认为，船厂搬迁、更新开发研究、滨江岸线贯通将是近期会看到的进展。

　　交通方面，沪东船厂位于军工路隧道和周家嘴路隧道之间，与浦西杨浦滨江的交通联系便捷，沿江的浦东大道能够快速到达陆家嘴和外高桥，南北向快速交通也很便捷。

　　轨交目前有12号线号线（目前已开工建设）也将进一步补足区域向腹地的轨交联系，串联起高桥、外高桥自贸区、金桥、张江等板块。对于滨江板块，这里的交通条件非常良好。

　　按照规划，居家桥路以北沿江地区为战略留白区及控详规划未覆盖区域，按照最新的要求其功能建设正在开启前期研究。至2025年，将完成高桥港南片区、沪东船厂区域5.4公里岸线公共空间的贯通开发。

　　在功能定位方面，沪东船厂区段将围绕上海数字经济发展重点方向，在海洋科技、5G、视讯、智能制造等领域寻求突破，形成以数字经济为特色，数字创意、金融科技为重点的数字经济示范区。

　　目前，金滩项目规划范围129公顷，其中包含与沪东船厂合作开发的65公顷，未来将打造具有全球影响力的世界级滨水区，并用现代技术保留船厂特色。

　　根据目前曝光的效果图可以看到，这里即将建设一个集合商办、住宅、船厂文化的滨水社区。

　　目前对于该片区的最新控制性详细规划还没有公布，但可以肯定的是，原来作为战略备用地的浦东杨浦大桥以北沿岸地区已启动更新开发了。

　　这个片区的开发规模还是很大的，规划范围达到129公顷，岸线公里（前滩的规划范围为283公顷，岸线公里；世博滨江的规划范围约190公顷，岸线公里）。

　　金桥开发区处于“外高桥、金桥经济技术开发区、张江科学城、张江高科技园区”这一条关键的产业轴线上。

　　金环，金鼎，是金桥开发区即将加速建设的2个配套居住地区。而已经建成的一个在开发区最西侧，就是大名鼎鼎的碧云国际社区了。

　　金环，也就是金桥副中心，是整个开发区内最主要的商业商办集中区，也就是最高标准的商务区。

　　从交通条件来看，金桥副中心到陆家嘴的便捷程度非常高，目前约10公里的路程，最快20分钟可到达，规划中的“东西通道”间接地更将加强了金桥副中心与中央活动区的快速联通。

　　公共交通方面，现状金桥副中心的北侧紧邻9号线，台儿庄站点就落位在副中心之内，向北约1.4公里就是6号线金桥站，金桥经开区内还有12号线。

　　此外，正在建设中的14号线也直接紧邻金桥副中心的南侧，且在副中心范围之内落位有站点，在不远的将来就将补全南北两侧的轨道交通服务功能。

　　在2035上海轨道交通规划中21号线一期，作为一条串联金桥、张江、紫竹的“科技线”，也落位站点在金桥副中心，九游会官网 J9平台完善南北向的轨交网络。

　　根据最新公示的金桥副中心核心区控制性详细规划局部调整，我们可以看到有大量的更新商业量，根据笔者的简单计算，商业的实际占地面积达到了13公顷，对比前滩的商业占地面积是17公顷。

　　相应的商务办公功能也同时会具有相应的能级，最高的建筑高度要求高达330米（比北外滩规划中的第二高建筑300米还高一些）。

　　从建设的标准来看，金桥地区也采取了和前滩一样的“小街区、密路网”的设计方式，为后续建设高品质社区打下了非常好的基础。

　　金鼎，则是金桥经济技术开发区东北方向的申江地区中心，位于浦东北部地区相对中心的位置。

　　主要的原因还是整个浦东北部，尤其是“三高”的高行地区，商业配套严重不足。急需一个地区级的商业中心来补齐短板，也就是通过建设金鼎地区来增加配套设施，提升服务等级。未来金桥副中心与申江地区中心联动发展，覆盖的地区将会超越金桥经开地区，辐射包括外高桥保税区在内的整个浦东北部地区。

　　因此，我们可以看到金鼎天地的规划是非常简单的，基本采取了商业+住宅的构成模式。

　　南部是一个3X3的九宫格地块。其中8个地块规划功能为商业、商办。总的体量规模并不大，最高的商办建筑高度也仅有180米。都是比较符合一个地区级的商业中心的定位而设计的。

　　北部则是一个完整的居住组团。包括金鼎首府、金鼎阅府、浦开仁恒金桥世纪，当然还有即将入市的金鼎睿府。总的来说住宅供应已经基本进入了尾声。

　　从交通条件上看，金鼎地块整体都是具备TOD开发条件的，周边环绕12号线号线和崇明线。尤其是申江路站作为崇明线号线的换乘站点，在整个浦东轨道交通的换乘系统中也有重要的位置。2栋180米的地标写字楼和28万方的商业综合体也将围绕这一站点建设。

　　从规划上来看，整个的面积是非常大的，达到了3.8平方公里，大致是金鼎的2倍。全部滨水建设，也就是围绕曹家沟水洗沿线展开。

　　这个片区的规划设计方式是非常特别的，全部采用了多层的办公和研发建筑的方式进行设计。

　　这也非常迎合了当下高水平企业对于独栋办公的特殊需求，市场前景是非常好的。可以说是全市范围内环境条件最好的低密度研发园区。

　　从产业布局上来看，主要定位为医药产业聚集地，还配合建设了图书馆等等公共服务设施，将会导入大量有置业需求的高收入群体，成为金桥副中心和金鼎地区的购房群体之一。

　　基本上构成了产和城的结构，也就是金谷以产业为主导，面积大约为5.6平方公里。

　　内部的企业也基本是制造领域的龙头企业，比如外资的SONY，还有中资的央企中船集团，还有上海证券交易做都在金谷的范围内。

　　再加上2号线可以直达浦东机场，未来上海东站建成后也是重要的辐射区之一，可以说金谷是整个上海范围内制造条件最好的区域。

　　更重要的是，整个金谷范围内5.6个平方公里仅有一处租赁住房供应，也就是金桥集团建设的暮紫里人才公寓。其他没有任何商品住宅供应。

　　金城则是紧邻金谷的大型居住社区。此前的开发进程一直较为缓慢，主要是由于金谷被城中村“小湾村”所占据。

　　唐镇小湾村“城中村”项目涉及5个“城中村”改造点位，周边被银行卡产业园、金桥出口加工区（南区）及高品质住宅小区包围。

　　小湾村与周边反差鲜明，区域内建筑陈旧、犬牙交错，基础设施和公建配套不健全,环境脏乱差，安全隐患问题突出。一直是制约唐镇城市界面提升的重点问题。

　　更重要的是，部分金谷地区基本上都是小湾村所占据的“集体土地”，也就是说不能用于房地产开发，大大限制了金桥集团的建设。

　　今年，小湾村项目已经成为了“两旧一村”改造的重点项目，拔点拆除指日可待。

　　因此，小湾村项目一旦推进，将释放大量的空间用于建设金谷地区，一改过去唐镇地区用地紧张的现状。

　　从公示的控规图则来看，金城地区全部规划为居住用地，居住用地容积率也基本给到了2.5的常规配置，总的供应量大概在7800套左右。

　　而整个金城最重要的看点是中部的沈沙港和中心河。从目前的规划来看，中部的滨河地区将打造成为滨水公园。

　　而整个唐镇地区，由于大量的产业用地占据了主要的空间，实际的公共绿地效果并不好。

　　而十字水街的方式设计公共绿地能够保证所有的居住用地在步行400米范围内，都可以到达最近的公共绿地。

　　更重要的是，这些绿地在未来很有可能由金桥集团统一建造后移交政府管理，品质将有非常高的保证。

　　可以说，金桥集团操盘的金城地区将成为整个唐镇一体化设计最好，最宜居的居住组团。

　　位于滴水湖北部的规划单元“综合产业片区”，紧邻滴水湖片区。总的操盘面积非常大，达到了42平方公里。基本上包括了规划单元南部的康样生活组团，科创研发组团和产业生活组团。

　　“综合产业片区”用地以科研教育用地为主， 结合了一部分的居住用地，堪称第二个滴水湖。

　　交通方面，两港快线是综合产业片区最重要的交通线，在片区内设有两个站点，向北联通浦东机场，向南相连通滴水湖核心片区。到达浦东机场仅需三十分钟，同时也为综合产业片区与南北两个重要片区联动发展打下了扎实的基础。

　　如果按照规划单元来划分，金港地区主要位于南部的ZH-01和ZH-02单元。

　　在普通商品住宅方面，南部产业集中的01和02单元新建住宅区项目极少，其中01单元主要是以存量住宅为主，02单元仅北部组团一片集中的居住用地。未来供应的主要范围还是集中在北部的03、04、05单元。

　　金桥集团对于这一片区的快速开发已经充分体现在了土地供应的速度上。从今年除了ZH-02单元F07-01地块（科研设计用地）以外，全部被金桥集团及其关联公司拿下。

　　金桥公司在产业片区的开发方面很有经验，在一定程度上保证了综合产业片区ZH-02单元后续的发展。

　　从供应结构上来看，迄今为止的土地供应共出让9块居住用地，1块商业办公用地，3块租赁住房用地和3块科研设计用地。可以说现阶段以住宅用地为主，配合部分产业性的科研设计用地。

　　另外，目前市场上挂牌但还未出让的有3组共计8块科研设计用地，可以看到产业用地的供应已经在路上了。

　　可以看到，整个居住组团均已经出让完毕，后续的一体化开发建设也已经具备了所有的条件。未来能否成为下一个“碧云国际社区”还是值得期待的。

　　三是“财”，金桥开发区广大的腹地已经成为了支撑这7个核心区建设的重要后盾。

　　· 金桥开发区：金环，即金桥副中心，将成为浦东最重要的商办集聚区；金鼎，作为金桥副中心的补充，将成为服务金桥、高行等北部地区的重要地区中心；金湾，九游会官网 J9平台是金环和金鼎最重要的产业后盾，将带来源源不断的高质量置业需求。

　　· 唐镇：金城，在改造后，将释放大量的唐镇房源，成为唐镇地区最宜居的居住组团；金谷，是整个浦东重要的制造业高地，是金城重要的产业后盾。

　　· 临港新片区：金港，依托两港快线建设的第二滴水湖，金桥集团的一体化开发已经蓄势待发。

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